Äkta och oäkta bostadsrättsföreningar

 

Nu gällande regler

I dagsläget behandlas bostadsrättsföreningar olika ur skattemässig synvinkel beroende på hur verksamheten inom föreningen bedrivs. En så kallad "äkta" förening beskattas för en schablonintäkt enligt särskilda regler som gäller för bostadsföretag i stället för sina hyres- och avgiftsintäkter, medan en så kallad "oäkta" förening beskattas enligt de grunder som gäller för aktiebolag och aktieägare.

 

Riksskatteverkets rekommendation RSV S 1998:3

I 2 § 7 mom Lagen 1947:576 om statlig inkomstskatt stadgas att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt föreningens medlemmar bereda bostäder i hus som ägs av föreningen.

Enligt Riksskatteverkets rekommendation (RSV S 1998:3) betraktas en förening som äkta, dels om föreningen har minst tre bostadslägenheter, dels om minst 60 % av hela taxeringsvärdet för föreningens fastighet belöper på de till medlemmarna med bostads- eller hyresrätt upplåtna bostadslägenheterna. Om mer än 40% av fastighetens taxeringsvärde belöper på andra ytor (lokaler) än de som är upplåtna för boende är föreningen sålunda att betrakta som oäkta, vilket utlöser en hårdare beskattning av föreningen. Detta gäller även om lokalerna innehas med bostadsrätt av juridiska personer.

Vid beräkningen av fördelningen mellan bostäder och lokaler ger Riksskatteverkets rekommendation två möjliga alternativ:

1. Hyresvärdena avgör.

Med denna beräkningsgrund kan dock resultatet skilja sig beroende på om man använder marknadsmässiga hyror eller bruksvärdehyror som underlag för kalkylen.

2. Andelsvärdena för de olika lägenheterna avgör.

Dessa rekommendationer, som inte är alldeles lätta att tolka, har gett upphov till debatt. För närvarande finns det inga prejudicerande domar som klargör exakt hur bedömningen ska göras. I det enskilda fallet kan resultatet bli olika beroende på vilken skattemyndighet som handlägger ärendet. Vanligen görs bedömningen utifrån hyresvärdena, ofta beroende på att många föreningar hyr ut sina lokaler med hyresrätt och då finns inga andelsvärden att tillgå för dessa.

Vid beräkningen efter hyresvärdena tilldelas lägenheterna som är upplåtna för boende (bostads- och hyresrätter) en uppskattad jämförelsehyra som motsvarar marknadsvärdet på likvärdiga bostäder i samma läge på orten. Alternativt sätts jämförelsehyran efter det så kallade bruksvärdet. Då ska allmännyttans hyresnivåer anses vara vägledande. Det hyresvärde man erhåller för bostäderna jämförs sedan med intäkterna från lokalerna. Om mer än 40% av det totala hyresvärdet representeras av lokalhyrorna bedöms föreningen vara oäkta.

Om en bostadsrättsförening befinner sig i riskzonen att klassas som en oäkta förening kan det vara lönande ur skattesynpunkt att bygga om en del av föreningens lokaler till bostäder för att på så sätt undkomma hårdare beskattning.

 

Beskattning av en äkta förening

En äkta bostadsrättsförening beskattas, som ovan nämnts, enligt en schablonmetod. Vid beräkningen av skattesatsen används fastighetens taxeringsvärde som grund.

Särskilda regler gäller också för beskattning av medlemmar/bostadsrättshavare i en äkta förening.

 

Beskattning av en oäkta förening

En oäkta förening beskattas enligt de grunder som gäller för aktiebolag och aktieägare. Beskattningen ska då ske enligt 24 § Kommunalskattelagen (KL), vilket innebär att

- samtliga intäkter blir skattepliktiga.

- samtliga kostnader blir avdragsgilla (fastighetsskatt, reparationer, löner, värdeminskning m.m.).

- föreningen kan göra avsättningar till periodiseringsfond.

- föreningen betalar 28 % skatt på en eventuell vinst.

Vid jämförelsen mellan lokaler och bostäder (enligt RSV:s rekommendation) tilldelades lägenheterna avsedda för boende ett uppskattat marknadsmässigt hyresvärde (alternativt bruksvärde). Detta värde ligger vanligtvis på en mycket högre nivå än vad de faktiska årsavgifterna i föreningen gör.

Föreningen uttagsbeskattas för "mellanskillnaden", mellan den tilldelade jämförelsehyran och de faktiska årsavgifterna, enligt reglerna i 22 § anv 1 KL. Skattesatsen är 28 %.

 

Beskattning av bostadsrättshavarna i en oäkta förening

Medlemmarna/bostadsrättshavarna i en oäkta förening är skattskyldiga för vad de uppbär eller åtnjuter på grund av delägarskapet i föreningen.

Sådan intäkt ska, enligt 3 § 1 mom Lagen om statlig inkomstskatt (SIL), tas upp som intäkt av kapital. Medlemmarna blir därför förmånsbeskattade för skillnaden mellan den faktiska årsavgiften och den tilldelade marknadsmässiga hyran/ bruksvärdehyran för lägenheten. Skattesatsen är 30 %.

Avdrag medges för sådan avgift till föreningen som inte är att anse som kapitaltillskott, för reparationer och underhåll av lägenheten, samt för eventuella förvaltningskostnader för uthyrd lägenhet. Skuldräntor på lån på bostadsrätten är avdragsgilla enligt vanliga regler (i inkomstslaget kapital). Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital berättigar detta till skattereduktion.

Vid en försäljning av en andel i en oäkta bostadsrättsförening ska realisationsvinsten beskattas som vid försäljning av aktier. (Inkomst av kapital, vinsten beskattas med 30 %, försäljningen deklareras på blankett K4.) Realisationsvinstbeskattningen blir således mycket hårdare om föreningen är oäkta. Vidare kan inte reglerna om uppskov med realisationsvinstbeskattningen tillämpas då bostadsrätten hör till en oäkta förening. Detta beror på att en sådan lägenhet inte betraktas som en privatbostad enligt 5 § KL.

 

Förslag till en tredimensionell fastighetsindelning - SOU 1996:87

Enligt svensk rätt är fastighetsindelningen tvådimensionell, vilket innebär att fastigheter avgränsas mot varandra genom vertikala gränser i markplanet. Som en följd av detta synsätt ingår alltid fast egendom under markytan och i luftrummet ovanför denna i den fastighet till vilken markytan hör.

I det förslag till lagstiftning som nu föreligger fastslås att fastigheter även ska kunna avgränsas mot varandra genom horisontella gränser över markytan. Ett väsentligt motiv för detta resonemang utgörs av att det vid såväl ny- som tillbyggnation på redan bebyggd mark blir allt vanligare att byggnadsanläggningar uppförs där olika slag av verksamhet ska samordnas.

Finansiering och förvaltning skulle sannolikt många gånger underlättas genom att utrymmen som används för olika verksamheter innehas av olika ägare trots att dessa utrymmen fysiskt sett är belägna i samma byggnad.

Rent konkret innebär detta för en bostadsrättsförening att dess fastighet, det vill säga själva byggnaden, ska kunna delas upp i exempelvis två separata enheter varav den ena omfattar med bostadsrätt upplåtna bostäder och den andra kommersiella lokaler (se förklarande bild nedan). I och med möjligheten till denna uppdelning skulle lagförslaget, om det antas, innebära att den i skatteavseende så svårhanterliga gränsdragningsproblematiken mellan äkta och oäkta bostadsrättsföreningar försvinner helt.

 

Exempel: "Bostadsrättsföreningen Takåsen"

3d.JPG (17746 bytes)

"Under samma tak" finns två separata enheter varav den ena
omfattar med bostadsrätt upplåtna bostäder och den andra
kommersiella lokaler. Varje enhet beskattas var för sig.

 


Företags Centrum, telefon 013 - 10 23 95, fax 013 - 10 05 01


[Tillbaka till startsidan] [Tillbaka till artiklar]


© FC